Új épitésű lakás megvásárlása az alábbi módon: "1/x-ed telekhányad megvétele és kivitelezési szerződés a vállalkozóval" milyen veszélyeket rejt?

garantálható igy, hogy saját tulajdonba kerül majd a lakás? A telekhányad megvételével és is felelősséggel tartozom mindenért, ami a telken zajlik, én is épittetővé válok? Ha nem adják el az összes lakást, akkor azok közös költségét és minden a telekhez köthető teher az én és a más szerződött tulajdonosok terhe? A szándéknyilatkozatot aláirtam a vételre (300.000 ft), melyet ügyesen nem foglalónak, hanem bánatpénznek hivnak - aláirása előtt nem tájékoztattak a megvásárolandó telekhányad részleteiről (terhelt-e, ki a tulaja, stb.), ez igy korrekt? Az eladó ügyvédjéhez számos kérdést intéztem az ügyletre vonatkozóan, az ingatlanossal azt üzente, erre nem fog válaszolni. Ilyen esetben is elvesztem a bánatpénzem, ha elállok az üzlettől? Az eladó ügyvédje látszólag nem segit az információkkal, hogy egy nekem sem előnytelen szerződést tudjunk aláirni.

Ügyvédek válaszai

dr.Nagy Zoltán
1

dr.Nagy Zoltán Dr.Nagy és Társa Ügyvédi Iroda

Nem érdemi válaszom, hogy bátran megbízhat saját jogi képviselőt annak érdekében, hogy az érdekei megfelelően biztosítva és védve legyenek. További nem érdemi véleményem, hogy az eladó ilyetén magatartása elvezethet oda, hogy nem veszi meg az adott ingatlant, így némiképp érthetetlen a hozzáállása. Egyébként a leírt konstrukció - elsősorban az illetékmentes szerzés miatt - általánosan előforduló megoldása az új lakás/ház megszerzéseknek. Ebben az esetben építtető lesz, ki kell terjeszteni az Ön nevére az építési engedélyt. A szerződéskötési kötelezettsége és a bánatpénz további sorsa vonatkozásában ismerni kellene az Ön által aláírt megtekintési nyilatkozatot/vételi ajánlatot, anélkül nem lehet korrekt választ adni.

Dr. Udvaros Judit
1

Dr. Udvaros Judit Dr. Udvaros Judit ügyvéd

Kedves Kérdező! Leírása alapján én nem tartom komolynak ezt a tervezett építkezést. A zöldmezős beruházás profi beruházója / építtetője rendszerint bankhitelből valósítja meg az építkezést, abból fizeti ki a vállalkozót, és a társasház megalapításáig nem is kerül a lakásvásárlók tulajdonába az ingatlan(hányad). A vásárlók befizetései készültségi fok-arányosan banki letétbe - tehát nem a beruházó, nem is a vállalkozó tulajdonába - kerülnek. A vásárlók által befizetett összegekkel majd az építkezés elkészültekor a beruházó bankhitelét váltja ki a bank, így biztosítva, hogy az építkezés befejeződése előtt ne fogyjon el a vásárlók pénze, és használatbavételre, tulajdonjoguk bejegyzésére alkalmas ingatlanhoz jussanak. Ekként az az egyes eladott, a társasház ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzése után albetéteknek minősülő önálló ingatlanok tulajdonosai a közös ktg-t kizárólag a saját ingatlanuk után viselik, az el nem adott ingatlanok a beruházó tulajdonában maradnak és a közös ktg-t is a beruházó viseli mindaddig, amíg el nem adja az albetéteket. Én nem bocsátkoznék olyan építkezésbe, ahol nem látható, hogy társasház (önálló albetétek) lesz a végső jogi konstrukció. A szándéknyilatkozat tartalmától függ, hogy annak van-e és milyen jogi hatálya, és, hogy a bánatpénzt sikerrel követelhetnék-e vissza jogvita esetén. Üdvözlettel: Udvaros Judit

Farkas Gábor
1

Farkas Gábor Dr. Farkas Gábor Ügyvéd Irodája

Tisztelt Kérdező! Általánosságban elmondható, hogy ingatlan adásvételeknél a vevő saját ügyvédje készíti az adásvételi szerződést. Ennek oka egyrészt az, hogy az eladó és vevő érdekei nem feltétlen azonosak még egy közös ügyletnél sem (persze mindenkinek a célja az, hogy az adásvétel létrejöjjön, de a feltételekben mások a prioritások), másrészt az, hogy a vevő kockázata alapvetően nagyobb (mivel az egyidejű teljesítést nehéz kivitelezni, fontos olyan megoldást kidolgozni, amiben vevő biztos lehet abban, hogy fizetése esetén tényleg tulajdonjogot is fog szerezni). Mindenképpen javaslom tehát, hogy vevőként - ha anyagi lehetőségei engedik - akkor az eladó, illetve ingatlanos ügyvédje helyett (vagy mellett) saját ügyvédet bízzon meg az adásvétel kapcsán. A konkrét kérdés kapcsán: igen Ön is építtetővé válhat egy ilyen konstrukcióban, persze itt érdemes lenne minden dokumentumot alaposan megnézni. A kérdései jogosak, sajnos ennél a megoldásnál vevői oldalon nagyobb a kockázat az olyan ügyletekhez képest, amikor már egy létező, albetéten levő ingatlant vásárol meg valaki. Az előny egyértelműen az, hogy ilyenkor a vevő jó eséllyel még beleszólhat a saját ingatlanának a kialakításába, ugyanakkor semmilyen garancia nincs arra, hogy az építtető cég valóban be tudja majd fejezni a beruházást, illetve minden lakás el is fog kelni. Jogi garanciát itt nehéz kreálni, mindenképpen meg kell győződni arról, hogy a cég mennyire megbízható. Lehet kérni referenciákat, ellenőrizni lehet a cégjegyzéket és különböző negatív adóslistákat. Biztosítékot kérni ilyenkor nehéz, de ha az építtető mondjuk fel tud mutatni egy bankgaranciát (ennek a költsége miatt ez viszonylag ritka), akkor azzal nagyban csökken a kockázat. Általában az ilyen konstrukciót úgy dolgozzák ki, hogy a vevő fokozatosan, több részletben fizet, éppen azért, hogy mindig arányos kockázatot kelljen csak vállalni, és ahogyan látható, hogy halad előre a kivitelezés, úgy fokozatosan kelljen csak a pénzt a vevőnek betennie. Ha azonban valami miatt a kivitelező csődbe megy vagy felszámolás alá kerül, akkor az megakasztja az ügyletet, és nehéz megmondani, hogy konkrét esetben hogyan fejezhető be az építkezés. A közös költség tekintetében: bármilyen megoldással is működik ez az adásvétel, mindenki csak a saját része után fizet közös költséget. Ha a többi albetétet nem veszik meg, akkor ott valószínűleg a kivitelező marad a tulajdonos, és ezért ő köteles azokra a részekre a közös költséget megfizetni. A szándéknyilatozat és a bánatpénz kapcsán meg kellene nézni a konkrét dokumentumot, hogy mit tartalmaz, érvényes-e egyáltalán, vagy van benne bármi, amibe bele lehet kapaszkodni. Nyilvánvalóan az volt a másik fél célja, hogy biztosítsa az Ön elkötelezettségét, de a körülmények alapján egyáltalán nem biztos, hogy ez így egy érvényes és általuk kikényszeríthető megoldás. Bízom benne, hogy a fenti válaszok segítséget jelentenek. Természetesen ennél konkrétabb válaszokat a dokumentumok alapján lehet mondani. Üdvözlettel: Farkas Gábor

Halászné dr. Balkay Hanna
1

Halászné dr. Balkay Hanna 1053 Budapest, Kecskeméti utca 13.

Tisztelt Érdeklődő! Az Ön által felvetett jogi megoldás több kockázatot is rejt az Ön számára. Részletes jogi véleményhez és tanácsadáshoz szükséges lenne az Ön rendelkezésére álló valamennyi irat áttekintése. Kérem, hogy amennyiben további részletes felvilágosításra tart igényt, keressen a 06-30-2006885-ös telefonszámon. Üdvözlettel dr. Balkay Hanna

Molnár  Andrea
1

Molnár Andrea

Ahhoz, hogy teljeskörű, megnyugtató tájékoztatást vagy megoldást lehessen adni az ügyében, látni kellene az iratokat. A szándéknyilatkozat jó ötletnek tűnik, de nem tudni, mi a nyilatkozat pontos tartalma.

Dr. Ábrahám Orsolya
1

Dr. Ábrahám Orsolya dr. Ábrahám Orsolya - egyéni ügyvéd

Tisztelt Kérdező! Önmagában ez a megoldás nem előnytelen a vevő részére, azonban a körülményeket gondosan mérlegelni kell. Mindenekelőtt meg kell nézni az ingatlan tulajdoni lapját, ha az eladó cég, akkor annak cégkivonatát és természetesen a szerződés sem mindegy milyen módon kerül megfogalmazásra. Az eljáró ügyvédnek kötelessége az ügylettel kapcsolatban a feleknek mindent részletesen elmagyarázni és a helyzetet tisztázni. A bánatpénz sorsáról csak a szándéknyilatkozat szövegének ismeretében lehet válaszolni. Mielőtt aláírná az adás vételi szerződést véleményem szerint nézesse át egy olyan jogi képviselővel, akiben megbízik. Üdvözlettel

További kérdések ebben a témakörben

Kérdés beküldve:
Dr. Léhner Zsuzsanna Farkas Gábor dr. Kárpáti Erzsébet 3 Ügyvéd válaszolt
Kérdés beküldve:
Dr. Udvaros Judit dr.Nagy Zoltán dr.Nagy Zoltán dr.Nagy Zoltán dr.Nagy Zoltán Halászné dr. Balkay Hanna 6 Ügyvéd válaszolt

Ügyvédek ezen a jogterületen

Lohn Balázs

Lohn Balázs

Ügyvéd

Benn András

Benn András

Ügyvéd

Faludi Gábor

Faludi Gábor

Ügyvéd

 Gero Tamas

Gero Tamas

Ügyvéd