Érdeklődni szeretnék, hogy milyen kockázatokkal járhat egy olyan ingatlan, lakás megvásárlása, amely osztatlan közös tulajdonban van?

Ingatlan adásvétel (és csere) Kérdés beküldve:

Pontosabban egy kétemeletes ház második emeletén található a lakás, de nem alakult társasházzá. Mennyire ajánlatos ilyen ingatlant, pontosabban a tulajdoni hányadot megvásárolni és megvásárlása esetén mire kell figyelni, milyen nyilatkozatokat kell beszerezni?

Ügyvédek válaszai

Farkas Gábor
0

Farkas Gábor Dr. Farkas Gábor Ügyvéd Irodája

Tisztelt Kérdező! Ilyenkor a maradó tulajdonostárs elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatát mindenképpen be kell szerezni az adásvételhez. Érdemes arra is rákérdezni, hogy van-e már használat megosztási megállapodás, és ha nincs, akkor ilyet készíteni javasolt. Ahogyan a jogi elnevezésben is benne van, az osztatlan közös tulajdon lényege a "közösködés". Sajnos mi már több jogesetben találkoztunk nehezen kezelhető jogvitákkal, és a közművek helyzete sem mindig egyértelmű (pl. beszerelt almérők ellenére is a vízművek az összes tulajdonostársat szereti perelni elmaradásnál, illetve a szolgáltatást néha a főmérőtől korlátozzák, mert nem oldható meg másképpen, így a "vétlen" tulajdonos kénytelen fizetni). Harmadik személyek felé a tulajdonostársak egyetemlegesen felelnek, bár például banki terhek esetében szerencsére csak az egyes hányadok vannak megterhelve. Elijeszteni sem szeretném természetesen, nyilván mi ügyvédként a problémás helyzeteket látjuk többször, és egyébként az esetek 99%-ában ezek nem merülnek fel, mindenesetre a körültekintés (és a tulajdonostárs megismerése) erősen javasolt az adásvételi aláírása előtt. Ha lenne bármilyen kérdése, keressen bizalommal. Üdvözlettel: Farkas Gábor

Dr. Léhner Zsuzsanna
0

Dr. Léhner Zsuzsanna Dr. Léhner Ügyvédi Iroda

Tisztelt Kérdező! Osztatlan közös tulajdonban levő tulajdonrész megvásárlása többféle veszélyt rejt magában, ilyen például, hogy ha a másik (többi) tulajdonostárs meg akarja szüntetni a közös tulajdont, erre irányuló pert indíthat, és megegyezés hiányában akár árverési értékesítésre is sor kerülhet. Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan esetén a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van, tehát a vételi ajánlatot velük közölni kell, hogy nyilatkozzanak, élnek-e elővételi jogukkal. Ha a tulajdonostársak e jogukkal nem élnek, Ön pedig a vásárlás mellett dönt, fontos kérdés, hogy a használati jognaki és a fenntartási költségek viselésének tulajdonostársak közötti rendezése megtörtént-e. Amennyiben nem, és a vásárlás után sem sikerül ebben konszenzusra jutni, az további kellemetlenségek forrása lehet. Dr. Léhner Zsuzsanna ügyvéd

dr. Kárpáti Erzsébet
0

dr. Kárpáti Erzsébet EKLaw

A közös tulajdonban lévő ingatlan tulajdoni hányada megvásárlását megelőzően több kérdést szükséges tisztázni: (i) Mi az oka annak, hogy társasház alapításra nem került sor? Ennek tisztázása sok esetben rendezetlen tulajdoni viszonyokat, esetlegesen több éve, évtizede húzódó szomszédvitákat takarhat, amelyek sok esetben még a használati megállapodás megkötését is megakadályozhatják. (ii) A tulajdoni lap szerint meghatározott tulajdoni hányadok természetben pontosan mit takarnak? Melyik ingatlanrész(ek) kizárólagos használata, birtoka mely tulajdonost illetik meg? (Ennek során nem csupán a lakás, hanem az egyéb helyiségek, így garázs, tároló, kertrész stb. meghatározása is szükséges.) (iii) Szükség van-e bank bevonására a finanszírozáshoz? Amennyiben igen, úgy a hitelbírálatot megelőzően mindenképpen tisztázni szükséges, hogy (osztatlan) közös tulajdon esetén mik a bank elvárásai. Általában ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodást minden ilyen esetben megkövetelnek. Fontos szempont továbbá, hogy közös tulajdonban lévő ingatlan tulajdoni hányada a bizonytalan jogi háttérre tekintettel értékcsökkentő tényező, tehát egy hasonló adottságokkal rendelkező ingatlannál alacsonyabb értéket képvisel. Mindemellett a közös tulajdonra tekintettel a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg, így az adásvételhez a tulajdonostársak elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatainak beszerzése és földhivatalhoz történő benyújtása szükséges, amelyek beszerzése - a tulajdonostársak számától, elérhetőségétől függően - szintén nehézséget okozhat. Általában az eladó feladata, hogy egy ún. használati megállapodást kössön meg a tulajdonostársakkal (jogutódaikra kiterjedő hatállyal), amely okiratot ügyvéd szerkeszt és ellenjegyzésével lát el. Természetesen az is lehetséges, hogy a vevő ügyvédje intézi ennek megszerkesztését, ellenjegyzését, de ez esetben is szükséges az eladó mint jelenlegi tulajdonostárs aktív közreműködése, illetve az ezzel kapcsolatban felmerült költségek is általában az eladót terheli.

További kérdések ebben a témakörben

Kérdés beküldve:
Farkas Gábor dr.Nagy Zoltán Dr. Udvaros Judit Molnár  Andrea Dr. Ábrahám Orsolya Halászné dr. Balkay Hanna 6 Ügyvéd válaszolt
Kérdés beküldve:
Halászné dr. Balkay Hanna Dr. Udvaros Judit 2 Ügyvéd válaszolt
Kérdés beküldve:
Dr. Udvaros Judit Molnár  Andrea dr.Nagy Zoltán 3 Ügyvéd válaszolt
Kérdés beküldve:
Dr. Udvaros Judit dr.Nagy Zoltán dr.Nagy Zoltán dr.Nagy Zoltán dr.Nagy Zoltán Halászné dr. Balkay Hanna 6 Ügyvéd válaszolt
Kérdés beküldve:
dr.Nagy Zoltán Halászné dr. Balkay Hanna 2 Ügyvéd válaszolt

Ügyvédek ezen a jogterületen

Tóth Virág

Tóth Virág

Ügyvéd

György János

György János

Ügyvéd

Dobos István

Dobos István

Ügyvéd

dr. Bayer Éva

dr. Bayer Éva

Ügyvéd